Một số vấn đề về thẩm quyền, thời hiệu giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất

Tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên thực tế rất phức tạp và đa dạng. Do đó cần phân biệt về thẩm quyền, thời hiệu để giải quyết tranh chấp về đất đai.

 1. Về giải quyết tranh chấp đất đai

 1.1. Xác định các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất

 Trong thực tiễn thì các tranh chấp về quyền sử dụng đất của đương sự thông thường có các dạng tranh chấp cơ bản sau:

 - Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp về đòi lại đất do người khác đang quản lý, sử dụng;

 - Tranh chấp phát sinh từ các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất 

 - Tranh chấp phát sinh từ các quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất.

 1.2. Xác định thẩm quyền của Tòa án giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất

 Việc xem xét thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất cũng dựa trên nguyên tắc xác định thẩm quyền theo loại việc, theo cấp Tòa án, theo lãnh thổ. Trong qua trình xem xét cần lưu ý: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của Tòa án được xác định ở thời điểm thụ lý vụ án, những tình tiết phát sinh sau khi thụ lý như được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay hủy giấy chứng nhận đã cấp… không làm thay đổi thẩm quyền giải quyết tranh chấp đã được xác định ở thời điểm thụ lý. Luật áp dụng để xác định thẩm quyền cũng là luật có hiệu lực ở thời điểm thụ lý vụ án.

 a) Thẩm quyền theo loại việc:

 Theo Khoản 5 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự  năm 2015 quy định thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. Cần phải hiểu tranh chấp đất đai theo quy định này là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất.

 Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, bản chất là tranh chấp về quan hệ hợp đồng, quan hệ thừa kế, có đối tượng là quyền sử dụng đất. Đặc trưng cơ bản khi xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là phải có sự phân biệt giữa thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của các cơ quan hành chính; đồng thời có sự phân biệt rõ tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự với các quan hệ khiếu kiện liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính. Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đều có quy định rõ về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án.

Khoản 1 Điều 36 Luật Đất đai năm 2003 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau: Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết; tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này được giải quyết như sau:

 - Trường hợp Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;

 - Trường hợp Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.

Luật Đất đai năm 2013 đã quy định một số điểm mới quan trọng về thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai. Theo quy định tại Điều 203 của luật này thì tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TÁND giải quyết. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

 - Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

 - Khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

 Như vậy, theo quy định này thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án đã được mở rộng. Kể từ ngày 01/7/2014, Tòa án có cả thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mà không có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại  giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013, nếu như người khởi kiện lựa chọn.

Tòa án là cơ quan giải quyết tranh chấp. Trường hợp này, khi nhận đơn khởi kiện của người khởi kiện, Thẩm phán phải xác nhận xem người khởi kiện có đồng thời nộp đơn đến UBND đề nghị giải quyết hay không. Nếu, người khởi kiện vừa nộp đơn khởi kiện đến Tòa án, vừa nộp đơn khiếu nại đến UBND, thì Tòa án phải hướng dẫn cho người khởi kiện lựa chọn một trong hai cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Trường hợp, vụ việc đang được Ủy ban nhân dân giải quyết, Tòa án trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện. Nếu, vụ việc đã được giải quyết tại UBND có thẩm quyền,nhưng đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết và khởi kiện ra tòa thì Tòa án thụ lý vụ án theo thủ tục tố tụng hành chính (Điều 203 Luật đất đai năm 2013). Tóm lại, theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất sau đây:

 1. Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với các trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003 thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án.

 2. Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, gồm:

 - Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15-10-1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

 - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

 - Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

 - Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

 - Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng.

 - Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

 3. Tranh chấp quyền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

 4. Tranh chấp quyền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

 5. Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, nhưng đương sự lựa chọn khở kiện tại Tòa án.

Đối với thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất: Theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 01/TTLT-TANDTC-VKSNDTCTCĐC ngày 03/01/2002 của TAND tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục địa chính thì: Đối với các loại tranh chấp này nếu đất đó chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà các bên giao dịch, nay tranh chấp giao dịch đó thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án, nhưng khi xét xử phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, khoản 1 Điều 146 Luật Đất đai năm 2003 qui định “ Chính phủ quy định về thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất trong phạm vi cả nước. Trong thời hạn này, người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.

 Luật Đất đai năm 2003 cũng như Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định chung là thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai nói chung mà không thể hiện rõ loại tranh chấp này thuộc thẩm quyền của cơ quan nào. Nhưng xét về bản chất thì các loại tranh chấp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự và thừa kế, có đối tượng đặc biệt là quyền sử dụng đất, do đó các tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại khoản 3 và khoản 5 Điều 26 BLTTDS năm 2015.

Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết các tranh chấp này Thẩm phán phải phân biệt từng trường hợp như sau:

  - Nếu các bên tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luậ Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì khi giải quyết, Thẩm phán căn cứ vào quy định của Luật đất đai, Bộ luật Dân sự để giải quyết bình thường theo thủ tục chung. Nếu các giao dịch đó tuân thủ đúng các quy định cơ bản của Luật đất đai và Bộ luật Dân sự thì công nhận các giao dịch đó là hợp pháp.  

 - Nếu các giao dịch đó không tuân thủ các quy định về nội dung cũng như hình thức của giao dịch tương ứng với các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự thì tuyên bố giao dịch đó vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo yêu cầu của các đương sự và quy định của BLDS.

 - Nếu tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất diễn ra sau khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực mà đất đó chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013, thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và áp dụng các quy định của BLDS và Luật Đất đai để tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu.

 b) Thẩm quyền theo cấp Tòa án:

 Theo quy định tại Điều 35, Điều 37 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất được xác định như sau:

 - Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất nếu tranh chấp đó không có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài, không cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài.

 - Tòa án nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất mà tranh chấp đó có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài; giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện nhưng Tòa án nhân dân cấp tỉnh lấy lên để giải quyết.

 c) Thẩm quyền theo lãnh thổ:

 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự  năm 2015 quy định đối tượng tranh chấp là bất động sản chỉ của Tòa án nơi có bất động động sản giải quyết.

 Khi áp dụng quy định này cần phân biệt, khi giải quyết tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất do người khác đang quản lý, sử dụng, thì xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo lãnh thổ là Tòa án nơi có bất động sản.

 Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, thì về bản chất là tranh chấp hợp đồng, tranh chấp thừa kế, nên không xác định Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết, mà việc xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ căn cứ vào quy định chung tại Điều 39, Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 (Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết hoặc theo sự thỏa thuận của đương sự, sự lựa chọn của nguyên đơn).

 1.3. Vấn đề hòa giải cơ sở khi giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất Khi giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất, Thẩm phán cần kiểm tra điều kiện tiền tố tụng là hòa giải cơ sở.

 Theo quy định tại Điều 135 Luật Đất đai năm 2003 các tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại cấp xã, phường, thị trấn trước khi đương sự khởi kiện đến Tòa án. Khi các bên có tranh chấp đất đai mà không tự hòa giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hòa giải tranh chấp đất đai . Như vậy, Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc tổ chức hòa giải của UBND cấp xã, phường, thị trấn kết hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận hay các tổ chức xã hội khác là điều kiện bắt buộc phải có trước khi Tòa án nhận đơn của đương sự. Nếu không có việc hòa giải của UBNDcấp xã, phường thì các đương sự sẽ bị coi là chưa đủ điều kiện khởi kiện.

 Tuy nhiên, cần phải làm rõ có phải mọi tranh chấp liên quan đến đất đai đều phải được hòa giải trước khi khởi kiện hay không. Chúng ta đều biết quyền của người sử dụng đất là rất rộng, các các dạng tranh chấp về quyền sử dụng đất rất đa dạng:tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, tranh chấp các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về hôn nhân gia đình có việc phân chia quyền sử dụngđất của vợ chồng, chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất… Trong khi đó, Bộ luật Tố tụng lại phân định rất rõ giữa tranh chấp về quyền sử dụng đất và các loại tranh chấp về hợpđồng dân sự, tranh chấp về thừa kế tài sản khi quy định thẩm quyền về vụ việc của Tòa án.

 Hơn nữa, hiện nay, các văn bản pháp luật về đất đai lại sử dụng hai thuật ngữ là “tranh chấp liên quan đến đất đai” và “tranh chấp đất đai”. Đây là hai thuật ngữ có nội hàm khác nhau, trong đó, tranh chấp liên quan đến đất đai có phạm vi rộng hơn, bao gồm tranh chấp về các quan hệ hợp đồng, quan hệ sở hữu, quan hệthừa kế mà quyền sử dụng đất là loại tài sản thuộc đối tượng của quan hệ pháp luật đó. Còn tranh chấp đất đai có phạm vi hẹp hơn, là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất. Nếu hiểu theo cách này, thì quy định về hòa giải cơ sở trong Luật Đất đai năm 2003 chỉ áp dụng đối với tranh chấp là là người có quyền sử dụng đất. Thêm vào đó, các quy định của pháp luật về quan hệ hợp đồng, quan hệ thừa kế và quan hệ sở hữu rất phức tạp. Do đó, với trình độ của cán bộ cấp xã, khó có thể xác định được một hợp đồng có hiệu lực hay hợp đồng vô hiệu; khó xác định diện, hàng thừa kế, quan hệ tài sản chung… Mặt khác, mục đích của việc hòa giải là sự thỏa thuận của các đương sự. Vậy khi hòa giải đương sự thỏa thuận để thực hiện một hợp đồng lẽ ra phải bị tuyên bố vô hiệu, hoặc thỏa thuận được việc chia thừa kế, nhưng bỏ sót những người lẽ ra phải được hưởng thừa kế, xác định không đúng di sản thừa kế… thì cán bộ cấp xã khó có khả năng nhận biết. Nếu giao các loại tranh chấp về giao dịch,thừa kế quyền sử dụng đất cho UBND cấp xã hòa giải rất có thể sẽ vi phạm phápl uật và thực tế việc hòa giải tại UBND cấp xã là không cần thiết.

 Thực tế, việc hiểu và áp dụng quy định về hòa giải cơ sở đối với tranh chấp đất đai trongLuật Đất đai năm 2003 là không thống nhất, có Tòa án chỉ áp dụng đối với tranh chấp ai là người, có Tòa án áp dụng đối với tất cả các tranh chấp có đối tượng là quyền sử dụng đất.

 Do vậy, Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã hướng dẫn về vấn đề hòa giải cơ sở khi giải quyết tranh chấp mà đối tượng là quyền sử dụng đất như sau:

 - Đối với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất thì phải tiến hành hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 135 của Luật Đất đai năm 2003.

 - Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì không phải tiến hành hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục hoà giải theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện hòa giải cơ sở đối với tranh chấp đất đai tương tự như Luật Đất đai năm 2003, cụ thể Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:...”. So sánh hai điều luật này, về ngữ nghĩa thì không có gì thay đổi, tuy nhiên Luật Đất đai năm 2013 dùng cụm từ “hòa giải ...không thành” để nhấn mạnh trách nhiệm của UBND trong việc lập biên bản hòa giải ghi rõ hòa giải thành hoặc hòa giải không thành.

Mặc dù Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP hướng dẫn thi hành Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004, sửa đổi, bổ sung năm 2011 và Luật Đất đai năm 2003 đã hết hiệu lực nhưngcác quy định về vấn đề này của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013không gì thay đổi, do đó, các quy định hướng dẫn về điều kiện hòa giải tiền tốtụng tại Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP vẫn được vận dụng khi giải quyết tranh chấp về đất đai cho đến khi có văn bản hướng dẫn mới của Hội đồng Thẩm phòa án nhân dân tối cao. Tức là điều kiện hòa giải tiền tố tụng chỉ áp dụng đối với tranhchấp ai có quyền sử dụng đất, còn đối với các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranhchấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sửdụng đất,… thì không phải tiến hành hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.

 Tuy nhiên, theo qui định tại điểm b khoản 3 Điều 23 Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của HĐTP TANDTC thì : “Đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, về đòi lại tài sản, đòi lại quyền sử dụng đất do người khác quản lý, chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện”. Trong trường hợp này, các đương sự chỉ không áp dụng thời hiệu khởi kiện, còn các quyền và nghĩa vụ khác của các bên vẫn phải tuân thủ các thỏa thuận của họ và pháp luật điều chỉnh lĩnh vực giao dịch dân sự, nếu nguyên đơn yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất thông qua giao dịch dân sự thì cũng không bắt buộc phải hòa giải cơ sở.

 1.4. Về thời hiệu khởi kiện

 Thời hiệu khởi kiện tranh chấp về quyền sử dụng đất được phân biệt như sau:

 - Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, đòi lại quyền sử dụng đất do người khác đang quản lý, sử dụng: Bộ luật Dân sự năm 2015 không hạn chế về thời hiệu khởi kiện nên không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

 - Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất của những người sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch thông qua hình thức hợp đồng như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì áp dụng quy định về thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (Điều 429 Bộ  luật Dân sự năm 2015). Trước đây, Bộ  luật Dân sự năm 2005 quy định thời hiệu khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng là 02 năm.

 - Đối với tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất: Thời hiệu khởi kiện chia thừa kế là 30 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế (Điều 623 Bộ  luật Dân sự năm 2015). Đây là điểm mới của Bộ  luật Dân sự năm 2015. Trước đây, Bộ  luật Dân sự năm2005q uyđịnh thời hiệu khởi kiện chia thừa kế là 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế, mà không có sự phân biệt di sản thừa kế là bất động sản hay động sản. Bộ  luật Dân sự năm 2015 quy định thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Cũng cần chú ý rằng, Điều 36 Pháp lệnh Thừa kế qui định các việc thừa kế mở trước này Pháp lệnh này có hiệu lực kể (ngày10/9/1990) thì thời hiệu khởi kiện thừa kế tính từ ngày 10/9/1990.

 Nguồn: https://tnmt.nghean.gov.vn/thanh-tra/5940cc8d7a48ec6743b8465c4f76be9d-608709